今年5月，有媒体报道河南洛阳龙潭湖大峡谷5A景区因不能偿还届满债务，景区所属的洛阳万山湖旅游有限公司被当地法院裁决法院转入倒闭程序。而与这家景区的命运某种程度令人痛惜的，是该公司董事长陈建林的失望辞世。

许多分析文章指出，借贷融资艰难等问题是这出有悲剧的要因，笔者十分赞成此众说纷纭，同时想要借以话题，再进一步探究一个新问题：景区发展过程中所面对的投资和营收方面的困局，到底该如何密码?基于旅游景区研发长年陷于投资和营收“双重困局”的两难境地，笔者指出，解决问题的显然方法是，把投资与营运分离分段，把项目投资与收益经营分离考核，严苛实行景区研发的“两权分离”或者“三权分离”改革，构建景区研发与营运管理的分工化、专业化、市场化运作，全面增进旅游景区建设和全域旅游改革发展。从总体上谈，目前我国景区研发与营运“分离出来”改革的大格局正在构成。一就是指政府层面来看，各地政府大力前进国有景区“两权分离”或三权分离改革，探寻景区研发与营运的现代企业制度。

2017年，山西省实行以所有权、经营权“两权分离”为重点的旅游景区景点体制改革，并首度以解决问题乔家大院景区频仍亏损负债运营的问题作为切入点，展开“两权分离”改革试点，引进民营资本参予和有限公司管理，改革后乔家大院整体运营获得提高;山东省2014年对全省重点国有旅游景区展开所有权、管理权、经营权三权分离改革，创建所有权归国家所有、行政管理权由景区管委会负责管理、经营权由企业分担的管理运作模式。近期，河北省也在前进国有景区所有权、管理权、经营权三权分离改革，减缓创建产权明晰、权责具体、政企分开、管理科学的现代企业制度。

二就是指企业层面来看，各企业探寻景区研发与营运管理的“分离出来”改革模式，提高景区营运效率。浙江富春集团在插手富春山居于景区研发至今，一直把景区研发与景区营运展开“分离出来”运作，分别由开发公司展开投资投放、由营运公司展开管理营运，探出一条景区研发和酒店等类似于项目研发的经济规律，基本构建了投资、融资、营运、报酬的有序运营局面，增进企业可持续发展。

香港迪士尼公司根据“掌控—鼓舞、非掌控—非惩罚”的经济学原理，设计了还包括迪士尼开发公司(A投资结构)和迪士尼经营公司(B投资结构)的专业化的“分离出来型”投资与营运的结构模式，有效地前进了投资项目的落地和经营项目的营运盈利，其开发公司的目的是利用项目的税收优势防止高额利息成本，利用资产保险费和政府投资优惠等，解决问题公司对项目的意味著控制权问题和经营效果问题。三就是指 PPP模式运作来看，各地为一些景区的“两权分离”“三权分离”改革建构了条件，企业参予投资、政府展开买入，不利于景区“两权分离”“三权分离”改革。笔者指出，景区按照长年规划的发展思路，正确处理好景区维护与研发关系，以资本运作和PPP运作融合，可以获释数百亿元乃至数千亿元的产业市场价值，并切实有效前进全域旅游、乡村旅游以及旅游PPP项目。四就是指服务业的本质来看，景区研发必需一直不具备旅游更有物特征，而无法演变房地产项目。

近年来，景区投资研发轻地产资产电子货币、重旅游服务本质，旅游服务方面投资严重不足，旅游产品片面追求新奇特和矮小上，不存在着旅游服务本质要素、人性化体验和消费体验严重不足等现象。景区投资与营运管理分离出来改革有助经营者在服务内容、“互联网+”“金融+”等模式方面创意，环绕消费者日益增长和变化的市场需求点来获取有效地的旅游产品和服务。

党的十九大报告认为，“经济体制改革必需以完备产权制度和要素市场化配备为重点，构建产权有效地鼓舞、要素权利流动、价格反应灵活性、竞争公平有序、企业优胜劣汰”。这实质上为旅游景区的体制改革说明了大方向。我国景区景点有3万多家，绝大多数正处于营运的亏损状态，意味着依赖景区门票是无以为继的，尤其是今年3月5日李克强总理在《政府工作报告》中明确提出减少重点国有景区门票价格以后，门票降价早已是一种趋势。

但以云南石林景区为事例，从2010年开始，每张门票售价175元，据云南省物价局的调查，2014—2016年该景区经营门票成本为 151.86元，按照现行的网络售价每张155元计算出来，完全没什么利润可言。由此，笔者建议应向三个方面深化景区投资研发与营运管理的“分离出来”改革。

第一，针对景区的投资额极大、投资回收期宽、确保营运成本高、研发初期客源较少等特点，尤其是一些与国家公园、世界文化遗产地和世界大自然遗产地重合的高级别景区的报酬可玩性更大的特点，建议使用景区投资的“投资结构、投资节奏、投资结果”的方法，提升投资的综合把控和报酬能力，试点展开三种类型的改革：一是运用现代产权理论，发展规范的“两权分离”模式，提升景区营运效率;二是糅合中国农村集体土地的所有权、总承包权、经营权“三权分置”改革模式，展开景区“三权分离”改革;三是实施既投资又经营、企业报酬与政府表达意见结合的改革模式，分类展开处置，对于旅游轻资产投资的，通过资本流经掌控景区自营型经营，对于旅游轻资产投资的，通过专业化管理、产品品牌策划或者营销策略，搞活景区经营。第二，不断扩大景区的托管地和租赁经营范围。当前，典型的代为方主要有3种类型：一是景域、巅峰等咨询类旅游企业，需要反映综合策划能力;二是同程、中青旅、一块儿去旅行等渠道类旅游企业，需要反映市场和网络营销起到能力的，如中青旅建构的“乌镇模式”;三是宋城、华侨城、方特等旅游产业集团，需要反映产业综合造就起到能力的。

这些有所不同类型企业，争相以正式成立景区营运企业、渠道研发展开景区服务和获取轻资产品牌输入服务等方式，接续景区的委托管理，托管地经营可以增强景区管理的第三方起到。此外，一方面要不断扩大景区委托管理的范围，扩展托管地经营、授权经营的范围，另一方面从资产管理角度抵达，探寻不断扩大景区的出租、代管、合作经营等方式，搞活景区营运，提高景区竞争力。第三，以供给外侧结构性改革为抓手，从质量、价格、数量“三个维度”抓好景区供给体系。

从生产要素抵达，从供给外侧结构性改革应从，提升仅有要素生产率。在景区产品品种的质量、价格、数量这3个要素维度上谋求新的供求平衡关系，以景区品质和品牌的提高，挽回景区经营亏损的局面，同时遏止小城镇和特色村镇“一轰而上”盲目投资建设的局面。总之，景区投资研发与经营管理，各有自己的一套商业模式。

笔者警告，投资研发的商业模式，主要是资本投资角度，重点在于遵从于发展战略规划，不应按照战略规划再行做到投资，提高项目价值，再行售出项目或者股份，或者上市解散，超过“融、投、管、弃”的资本电子货币的目的;营运管理的商业模式，主要着眼经营服务角度，核心是专业化、职业化、精细化，重点在于提高产品和服务，符合旅游体验，减少游客人数、增进“二次消费”，超过减少营收取得日常经营报酬的目的。可以意识到，景区研发与营运“分离出来”改革将转变过去传统的景区投资研发模式，在完备过去仍然是持有人投资、营运一体化的传统作法下，走进一条新型的多元化的改革发展之路。

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